Multipropriedade: alavanca para viabilizar resorts e criar destinos no Brasil

A multipropriedade deixou de ser apenas um produto imobiliário de segunda residência fracionada para se consolidar como instrumento estruturante de novos resorts e, em muitos casos, de destinos turísticos inteiros no Brasil. Sob o olhar do desenvolvimento imobiliário, o modelo reorganiza a lógica tradicional de funding, dilui riscos e antecipa receitas — elementos centrais para viabilizar projetos de grande porte fora dos eixos consolidados.

Do ponto de vista do incorporador, a multipropriedade é concebida como um ativo imobiliário com uso turístico recorrente. O empreendimento nasce estruturado para vender frações de tempo de uso de uma mesma unidade, multiplicando o VGV (Valor Geral de Vendas) e ampliando a base de compradores.

Na prática, enquanto um resort tradicional depende majoritariamente de capital intensivo e maturação operacional ao longo de anos para atingir o payback, a multipropriedade antecipa parte relevante da receita ainda na fase de obras, com contratos de promessa de compra e venda das frações. Isso altera completamente a engenharia financeira do projeto.

Não por acaso, o modelo se difundiu de maneira meteórica no mercado brasileiro. De acordo com o último relatório do Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil, da Caio Calfat Real Estate Consulting, o país conta com uma oferta de 216 empreendimentos, distribuídos em 97 cidades de todos os estados, com um VGV que já soma R$ 93 bilhões.

“Os números falam por si só. Muitos destinos no Brasil foram descobertos por causa da multipropriedade, tanto de praia quanto de montanha. Trata-se de uma indústria que só cresceu de 2012 até agora, mesmo após duas grandes crises, como nenhum outro produto”, enfatiza Caio Calfat, CEO da Caio Calfat Real Estate Consulting e presidente da ADIT Brasil.

Modelos de funding

Em linhas gerais, o segmento conta com dois modelos de projetos: greenfield, aqueles construídos do zero, e brownfield, fruto de uma conversão. Segundo Francisco Costa Neto, CEO da Beta Advisory, o desafio do primeiro é a demora na entrega, além do intenso processo de vender um empreendimento que ainda não está construído.

“No caso do brownfield, há encurtamento no tempo de entrega, e os cancelamentos e a inadimplência são menores. O maior desafio da multipropriedade é o prazo da carteira, que pode chegar a 90 meses. A curva financeira é grande em ambos os modelos de projeto, mas, em empreendimentos greenfield, é maior. Há as despesas da obra do zero, e a taxa de juros no Brasil é alta”, explica Neto.

Dependendo do segmento de mercado e do público-alvo, em modelos como a multipropriedade, em que os contratos são de longo prazo, Neto afirma que os financiamentos bancários são mais acessíveis. Outra opção de funding são os fundos incentivados. “São linhas longas mais atrativas do que as linhas do mercado privado, como os CRIs”, pontua.

Interiorização do turismo

Talvez o impacto mais transformador da multipropriedade esteja na interiorização do turismo. O modelo tem sido vetor de desenvolvimento em cidades médias e pequenas, onde a demanda espontânea não justificaria, isoladamente, um grande resort tradicional.

Calfat salienta que, atualmente, existem destinos que possuem empreendimentos de multipropriedade, mas pouca oferta hoteleira. Ele cita Olímpia, no interior paulista, como um dos grandes cases de sucesso do modelo — uma cidade antes pouco explorada turisticamente que se tornou a “Orlando brasileira” graças ao segmento de propriedade compartilhada.

“Em Olímpia, a quantidade de quartos de hotel é absurdamente inferior ao número de habitações de multipropriedade. Na região central do Brasil, onde há muitos destinos próximos a lagos, rios e represas, o modelo pode se instalar para desenvolver aquele local”, continua Calfat.

Destinos emergentes são boas opções para projetos de até 200 UHs, segundo Neto, que aponta que grande parte dessas oportunidades está em regiões incentivadas. “Portanto, o ideal é que esses projetos estudem fazer ou converter em tempo compartilhado uma parte da oferta, como muitos players já fizeram”.

Questões como a reforma tributária podem prejudicar produtos imobiliários, como a multipropriedade, aumentando a carga tributária tanto para o desenvolvedor quanto para o consumidor proprietário, diz Neto.

“É um modelo que deve continuar crescendo, mas outros segmentos, como o timeshare de alto padrão, terão cada vez mais espaço no mercado”, acrescenta o CEO da Beta Advisory.

Mais do que um produto imobiliário, a multipropriedade se consolidou como ferramenta estratégica de desenvolvimento territorial no Brasil. Ao viabilizar financeiramente resorts em regiões fora dos grandes centros, o modelo amplia a capilaridade do turismo nacional.

No atual ciclo de expansão do setor, especialmente em mercados secundários e no interior, a multipropriedade tende a seguir como protagonista na viabilidade de novos projetos e na redefinição do mapa turístico brasileiro.

No dia 13 de abril, o Hotelier News, em parceria com a Noctua Advisory e a Beta Advisory, promoverá a primeira edição do Share Summit — evento focado nos segmentos de multipropriedade e timeshare. As vendas estão abertas no link.

Fonte: Hotelier News