Juros altos mudam a lógica da multipropriedade e elevam a régua para novos projetos
Mercado imobiliário (Foto de Tierra Mallorca na Unsplash)
O mercado de multipropriedade vive hoje um ponto de inflexão no Brasil. Depois de um ciclo de expansão acelerada, impulsionado por crédito abundante, forte demanda reprimida por lazer e crescimento do turismo doméstico, o setor passa a enfrentar um ambiente econômico que exige muito mais disciplina financeira, governança e capacidade de execução operacional.
Os números continuam robustos. Segundo a Caio Calfat Real Estate Consulting, o setor já ultrapassa R$ 79,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), com mais de 200 empreendimentos distribuídos em 19 estados brasileiros. O crescimento da indústria é inegável. Mas existe uma mudança importante em curso: crescer já não é suficiente para garantir acesso a capital.
Nos últimos anos, fundos imobiliários, securitizadoras, assets e instituições financeiras passaram a olhar a multipropriedade com mais profundidade. O mercado amadureceu. Isso significa que o capital ficou mais seletivo.
Hoje, não basta apresentar um produto com alto potencial comercial ou um destino turístico promissor. O investidor institucional quer previsibilidade de receita, governança clara, operação estruturada e capacidade real de sustentação financeira no longo prazo. Em outras palavras: muitos projetos aprenderam a vender antes de aprenderem a ser financiáveis.
O cenário de juros elevados mudou completamente a lógica de análise de risco. Em um ambiente onde o custo do capital é mais alto, o mercado passou a penalizar projetos excessivamente alavancados, operações pouco transparentes e estruturas comerciais dependentes exclusivamente de vendas agressivas e prazos excessivamente longos.
O foco agora está na qualidade do fluxo de caixa, no nível de inadimplência projetado, na capacidade de absorção do mercado, na solidez jurídica da estrutura e, principalmente, na eficiência operacional do ativo após sua entrega. É justamente nesse ponto que muitos projetos começam a ser avaliados de forma diferente. Os fundos passaram a entender que a hotelaria deixou de ser apenas um componente operacional da multipropriedade para se tornar um dos principais indicadores de segurança financeira do empreendimento. Operações maduras, marcas fortes, gestão profissionalizada, reputação digital, distribuição eficiente e experiência consistente do hóspede passaram a influenciar diretamente a percepção de risco do ativo.
O mercado financeiro também observa com atenção crescente a estrutura de governança. Transparência com investidores, prestação de contas recorrente, inteligência de dados e capacidade de gestão de longo prazo deixaram de ser diferenciais e passaram a ser premissas básicas para liberação de crédito e estruturação de operações financeiras mais sofisticadas, como CRIs, FIDCs e fundos imobiliários lastreados em recebíveis da multipropriedade.
Ao mesmo tempo, o setor vive um processo inevitável de consolidação. O capital tende a se concentrar em grupos capazes de combinar operação eficiente, governança sólida e inteligência financeira.
O próximo ciclo da multipropriedade será menos pautado pela velocidade de vendas e muito mais pela capacidade de transformar crescimento em rentabilidade sustentável. No fim do dia, o investidor institucional não procura apenas bons projetos. Procura previsibilidade, controle, capacidade de execução e confiança.
A diferença é que, daqui para frente, o mercado começará a separar com mais clareza projetos apenas vendáveis de operações verdadeiramente financiáveis.
Tiago Soeiro é diretor financeiro da Tera Hotéis, administradora hoteleira focada em performance operacional, governança e desenvolvimento de experiências que impulsionam valor e resultado nos empreendimentos.
Fonte: Monitor Mercantil