Condomínio para idosos: vale a pena investir?

O Senior Living cresce com o envelhecimento da população, o que desperta o interesse de de grandes players do mercado. Conheça o negócio.

Você já se deparou com a ideia de um condomínio para idosos, ou, quem sabe, com o conceito de Senior Living? Trata-se de um modelo de empreendimento que vem ganhando cada vez mais espaço no Brasil, na medida em que o envelhecimento da população se torna uma realidade cada vez mais evidente.

Nesse contexto, surgem novas demandas por moradia que vão além da simples oferta de imóveis, mas sim uma alternativa que une qualidade de vida, segurança e serviços especializados.

Mas será que esse modelo realmente representa uma boa oportunidade de investimento imobiliário? A resposta envolve não apenas o mercado imobiliário, mas também tendências sociais, de saúde e de bem-estar que moldam o futuro da moradia no país.

Definição de condomínios para idosos ou senior living

Podemos definir os condomínios do tipo senior living como empreendimentos residenciais projetados para atender às demandas que acompanham o processo de envelhecimento. Todo o conceito é estruturado para promover saúde, acessibilidade, autonomia, senso de comunidade e, acima de tudo, qualidade de vida.

Nesse sentido, ao falar de um condomínio voltado para idosos, não estamos diante de um simples conjunto habitacional. Esses espaços reúnem moradia, segurança e serviços de apoio, como áreas de convivência, cuidados com a saúde, opções de lazer e, em alguns casos, acompanhamento especializado.

É importante destacar que não se trata de casas de repouso. O foco está em oferecer um ambiente pensado para idosos que vivem sozinhos ou em casal, e que sua aposentadoria desejam unir segurança, conforto e praticidade em um espaço adaptado às suas necessidades.

Em suma, o objetivo é oferecer qualidade de vida, autonomia e bem-estar, em um ambiente adaptado ao envelhecimento ativo.

O envelhecimento populacional e demanda habitacional

Assim como em muitos países, o Brasil vive uma transformação demográfica marcada pelo envelhecimento da população. Nesse contexto, pensar em alternativas de moradia que atendam às necessidades específicas dessa faixa etária deixou de ser apenas uma tendência para se tornar uma verdadeira necessidade.

Entre 2000 e 2023, a proporção de pessoas com 60 anos ou mais quase dobrou, passando de 8,7% para 15,6% da população. Projeções do IBGE indicam que esse percentual pode chegar a 37,8% até 2070. A OMS estima que, em 2030, o Brasil terá a quinta maior população idosa do mundo.

Outros dados reforçam não apenas o crescimento, mas também o perfil de consumo desse público. Segundo a FGV, os idosos representam 17% dos 5% mais ricos do país. Já o SPC aponta que 66% deles priorizam aproveitar a vida, e 41% afirmam gastar mais com experiências — como viagens e jantares — do que com despesas básicas.

Esse comportamento movimenta um mercado que já soma cerca de R$ 2 trilhões por ano no Brasil. Nos Estados Unidos, onde esse conceito está consolidado, há aproximadamente 1,5 milhão de casas planejadas para aposentados somente na Flórida, conforme divulgação da Abecip.

Características principais de um condomínio para idosos

Condomínios para idosos reúnem uma série de serviços e estruturas que atendem às necessidades específicas da terceira idade, desde cuidados médicos e apoio diário até lazer, bem-estar e alimentação adequada. Confira algumas das principais características:

Assistência médica integrada: presença de equipes de saúde 24 horas ou parcerias com clínicas e hospitais, geralmente, com atendimento rápido em emergências e acompanhamento preventivo.
Cuidadores: profissionais disponíveis para apoio em atividades do dia a dia. Possibilidade de acompanhamento individualizado conforme a necessidade do morador.
Acessibilidade: aspecto, basicamente, relacionado às estruturas adaptadas ao público-alvo, como rampas, corrimãos, elevadores amplos e banheiros com barras de apoio. Unidades projetadas para mobilidade reduzida.
Serviços de apoio: além de profissionais da saúde, condomínios senior living também costumam contar com equipes de limpeza, lavanderia e manutenção, em geral. Tais serviços podem, muitas vezes, ser equivalentes ao nível da hotelaria.
Opções de lazer e bem-estar: ambientes comuns em alguns condomínios de alto padrão, tais como piscinas aquecidas, quadras esportivas, sauna entre outros. Mas, potencialmente, também contará com estruturas mais direcionadas ao público-alvo, como academias adaptadas, atividades físicas orientadas e oficinas culturais.
Autonomia e conforto: ambientes que preservam a independência dos moradores, mas com suporte disponível quando necessário. Em geral, são moradias projetadas para unir praticidade, conforto e privacidade.
Serviços de alimentação: por vezes, o empreendimento disponibilizará restaurantes ou refeitórios com cardápios equilibrados, com possibilidade de refeições adaptadas a restrições alimentares.

Diferenciais em relação a imóveis tradicionais

Ao analisar as características desses empreendimentos residenciais, já é possível identificar os fatores que os diferenciam de um condomínio convencional. Trata-se, na verdade, de um tipo de moradia nichada, projetada especificamente para atender a um público-alvo definido: a terceira idade.

Em comparação com serviços de moradia mais tradicionais voltados a idosos, a principal diferença está na combinação entre autonomia e suporte especializado. Nos condomínios para idosos, cada morador pode manter sua rotina, participar da vida comunitária e usufruir da liberdade de entrar e sair do empreendimento, ao mesmo tempo em que conta com assistência quando necessário.

Em síntese, o ambiente físico, as formas de moradia e o custo apresentam distinções claras. Vale considerar que nenhuma das opções é necessariamente “melhor” que a outra; a escolha mais adequada depende das necessidades de saúde específicas e do nível de independência que o residente deseja manter.

Mercado imobiliário e oportunidades de crescimento

Para aqueles que vislumbram o mercado de condomínios para idosos como uma oportunidade de investimento em franca expansão, alguns pontos básicos merecem atenção:

Regiões e cidades com maior Potencial

O mercado de Senior Living no Brasil está em expansão, impulsionado pelo envelhecimento acelerado da população. Cidades como São Paulo, Curitiba, Porto Alegre e Belo Horizonte destacam-se como polos promissores para empreendimentos desse tipo.

A título de exemplo, em São Paulo, na região central próxima a Higienópolis, a Naara, fundada por Joseph Nigri, inicia até o fim do ano a construção de um prédio com 68 unidades de até 145 m². O condomínio contará com atividades como hidroginástica e pilates, serviços de cuidador e motorista (à parte) e uma central de emergências médicas 24 horas incluída na taxa condominial.

Estudos indicam que, até 2030, a capital paulista será uma das cidades mais envelhecidas do planeta, tornando-se referência em qualidade de vida para a melhor idade.

Perfil do consumidor sênior

O consumidor maduro brasileiro busca mais do que conforto: ele valoriza autonomia, segurança e qualidade de vida. Por isso, produtos que entregam esses valores costumam gerar maior conexão e conversão.

Estudos indicam que a habitação representa até um terço do orçamento mensal dos idosos, refletindo a relevância que dão ao ambiente doméstico. Atualmente, o público com mais de 50 anos consome, em média, 38% a mais por mês do que os mais jovens, com destaque para habitação e assistência à saúde. Enquanto a população em geral destina 26% dos gastos à moradia, esse percentual sobe para 28% entre os 50+.

De forma semelhante, a assistência à saúde corresponde a 14% do consumo desse grupo, contra 10% da população geral, evidenciando a prioridade que atribuem à moradia e cuidados médicos à medida que envelhecem. Os dados e análises são da MV Marketing.

Modelo de Negócio e Rentabilidade

O modelo de Senior Living no Brasil engloba desde empreendimentos de alto padrão até opções mais acessíveis, oferecendo diferentes níveis de serviço e assistência. Alguns tipos priorizam a independência total, com moradores em apartamentos próprios, acesso a áreas comuns e serviços opcionais. Outros oferecem maior suporte, incluindo assistência diária e acompanhamento personalizado.

Os custos mensais variam bastante, dependendo dos serviços inclusos, como atendimento 24 horas, alimentação, limpeza e atividades recreativas. Em cidades como São Paulo e Curitiba, o valor do metro quadrado pode chegar a R$ 30 mil, enquanto a taxa condominial atinge até R$ 6 mil, conforme dados da Loft levantados a pedido do GLOBO.

A rentabilidade é atrativa, com taxas de ocupação estáveis e uma demanda crescente, especialmente entre o público de maior poder aquisitivo.

Retorno Esperado para investidores

Investir em Senior Living no Brasil apresenta potencial de rentabilidade interessante. No entanto, assim como em qualquer empreendimento, o retorno financeiro depende de diversos fatores, incluindo aqueles já mencionados.

Conforme Susiane Santos, diretora de expansão do residencial e com mais de 35 anos de experiência em gestão comercial e administrativa, a margem de lucro para investidores de casas voltadas ao público idoso gira em torno de 22% do faturamento.

“Ao comparar com outros segmentos, este nicho se destaca pela baixíssima inadimplência e pelo baixo turnover de moradores, já que, na maioria dos casos, a saída ocorre apenas por falecimento, e não por migração para a concorrência”, ressalta a especialista.

Segundo ela, o investimento inicial para uma unidade de porte P é de aproximadamente R$ 850.000, e o retorno esperado varia de 24 a 36 meses, dependendo do tamanho da residência, seja P, M ou G.

Riscos e Desafios do Setor

Apesar do crescimento promissor, o setor de Senior Living no Brasil ainda enfrenta desafios significativos, como a baixa familiaridade do público com o conceito, barreiras regulatórias e a necessidade de mudanças culturais.

De acordo com dados divulgados pela consultoria especializada Caio Calfat Real Estate Consulting, apenas 7% dos brasileiros compreendem plenamente o conceito, o que pode dificultar sua adoção em larga escala.

Em muitos aspectos, o Senior Living se diferencia de modelos tradicionais já historicamente presentes no país, como as ILPIs (Instituições de Longa Permanência para Idosos). “O asilo é um lugar para morrer; o senior living é um lugar para viver”, sintetiza Caio Calfat, CEO da consultoria.

Perspectivas de futuro e tendências

Como mostrado ao longo deste artigo, diversos estudos, incluindo dados do IBGE, evidenciam o envelhecimento crescente da população brasileira. Em resposta a essa tendência, o mercado voltado a esse público tem se expandido, abrangendo também o setor imobiliário.

No cenário regional, destacam-se cidades como São Paulo e Curitiba, que já apresentam empreendimentos em pleno funcionamento, enquanto outras regiões ainda estão em fases iniciais de desenvolvimento.

Expansão do mercado de moradia sênior

Em São Paulo, um projeto que vem atraindo atenção é o da incorporadora Vitacon. O CEO Ariel Frankel informa que o empreendimento contará com 300 unidades, variando de 30 a 80 metros quadrados. O condomínio será equipado com central de emergências, serviço de ambulância e apartamentos com botão de emergência, além de oferecer serviços adicionais pagos, como fisioterapia, cuidadores e manicure.

Em Curitiba, a construtora Laguna também aposta no segmento, tendo vendido 90% das unidades residenciais em seu empreendimento no bairro Alto da Glória, região central da cidade. O projeto contempla duas torres — uma residencial e outra comercial — equipada com consultórios e serviços de saúde.

“Somente pessoas com mais de 60 anos poderão residir no local. Pretendemos lançar outro empreendimento ainda este ano”, afirma André Marin, diretor geral da Laguna.

Enfim, vale a pena investir em senior living?

Como tudo no mundo dos negócios, depende! O setor apresenta grande potencial de crescimento, impulsionado pelo envelhecimento da população, perfil de consumo do público sênior e demanda por moradias que unem conforto, segurança e serviços especializados.

Por outro lado, o retorno financeiro não é garantido e depende de fatores como localização, tamanho do empreendimento, nível de serviços oferecidos e adaptação às particularidades do mercado. Apesar das oportunidades, existem desafios importantes, como a baixa familiaridade do público com o conceito, barreiras regulatórias e necessidade de adaptação cultural.

Portanto, investir em Senior Living pode ser altamente lucrativo, mas exige planejamento cuidadoso, conhecimento do mercado e uma estratégia bem estruturada para maximizar o retorno e minimizar riscos.

Fonte: Melhor Investimento