Multipropriedade se consolida cada vez mais no Brasil

O principal modelo de construção de novos hotéis atrai cada vez mais investidores, mas os 'aventureiros' que entram nesse segmento preocupa

Caio Calfat: "O maior risco da multipropriedade vem dos empreendedores de má-fé" (Foto - Divulgação)

Devido à escassez de linhas de financiamento para hotéis no Brasil, a multipropriedade ocupa cada vez mais o papel de protagonista no segmento. Mesmo na pandemia, o número de novos destinos cresceu, assim como o VGV - Valor Geral de Vendas. Por ser um segmento relativamente novo, mas muito lucrativo e mesmo tendo um bom arcabouço jurídico, ainda existe o temor da entrada de aventureiros, pois o VGV é alto e a margem de lucro significativa. Uma mesma unidade habitacional hoteleira que dificilmente alcançaria um valor de R$ 500 mil no modelo condo hotel, pode ser vendida por no mínimo quatro vezes esse valor, pois o investimento é diluído para 52 investidores que usufruirão pelo período de uma semana. Ou caso não queira, o investidor pode repassar ao pool, receber pelo período ou mesmo intercambiar para passar essa semana em outros destinos.

Disciplinar um negócio com essa dimensão que ainda não está consolidado, utilizando boas práticas é sempre uma preocupação. "Infelizmente, ainda não há uma consolidação no setor, principalmente porque muitas pessoas ainda não seguem as boas práticas. Tanto é que a ADIT Brasil - Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil está desenvolvendo um manual de melhores práticas para a comercialização de multipropriedade, timeshare e outros produtos de turismo compartilhado.

Essa é uma das formas de alertar os 'aventureiros' que entram nesse segmento, e muitas vezes agem por ingenuidade ou falta de informação. Eles acreditam que vão conseguir executar o projeto, mas acabam se deparando com a realidade apenas na hora da venda e percebem o tamanho do buraco em que se meteram. Mas o maior risco vem dos empreendedores de má-fé. Esses, sim, preocupam. São pessoas que sabem exatamente o que estão fazendo e se utilizam de artifícios escusos e desonestos para vender. Infelizmente, eles existem, e o fazem justamente porque os lucros são muito altos. Isso acontece em qualquer setor, mas no nosso é especialmente sensível. Um exemplo grave é a venda sem incorporação imobiliária, isso é crime, e quem faz isso deveria estar sujeito à cadeia. É algo que preocupa, sim, porque ainda há muita gente atuando de forma desonesta", alerta o Consultor Caio Calfat, Presidente do Conselho da ADIT Brasil.

Segundo ele, ainda é prematuro falar em uma segunda onda ou em um mercado secundário. consolidado para multipropriedade no Brasil. E o motivo é simples: o mercado ainda é muito novo.

"A regulamentação que deu suporte a esse modelo foi aprovada há apenas seis anos e meio. Trata-se, portanto, de um setor em formação. Mesmo em um horizonte de dez anos, ainda estaremos diante de um mercado novo, considerando a perenidade necessária para esse modelo de negócio. Por isso, o foco segue concentrado no mercado primário, que vem se desenvolvendo da forma como já relatamos. O mercado secundário, por sua vez, só começa a dar sinais em casos muito específicos, normalmente, em empreendimentos de altíssimo apelo comercial, onde o estoque primário já se esgotou. Nesses casos, há sim a possibilidade de revenda com lucro, mas tudo depende da atratividade do empreendimento em questão. São situações fora da curva, em que o comprador inicial já pagou um valor mais elevado por um produto mais atraente. Com a escassez de cotas disponíveis, a valorização pode ocorrer. Mas é importante ressaltar: isso ainda não representa uma tendência generalizada. Estamos falando de exceções, não da regra", destaca Calfat.

Arcabouço jurídico

A Advogada Márcia Rezeke, uma das maiores especialistas jurídicas do mercado imobiliário no Brasil, lembra que as relações que envolvem a venda de fração de tempo envolvem não só a Lei 13.777/2018, que inseriu os arts. 1358-A ao 1.358-U, do Código Civil, os artigos do Código que tratam do condomínio edilício, além das Leis números 4.591/1964, a 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, dentro desse conjunto legislativo, me parece que com contratos bem elaborados, tanto comprador, quanto vendedor têm adequado amparo em seus direitos e deveres. Como a venda das cotas de multipropriedade é de impacto e muitas vezes assinados nas próprias salas de vendas, como são elaborados esses contratos? É de fácil compreensão? A Advogada Márcia responde dizendo que: "Toda venda de bens não essenciais à sobrevivência, de certo modo, é de impacto; na maioria das vezes as pessoas compram para satisfazer desejos, interesses pessoais, para se mimar ou acalmar angústias. Se analisarmos a compra de um carro, por exemplo, ela também é de impacto. Normalmente é feita em uma concessionária, em um ambiente agradável, com test drive, café, alguns mimos, vendedores bem treinados para te levar ao convencimento de que 'aquele carro é o que você precisa, o que melhor se adequa a você e o que vai te fazer feliz. Criou-se um discurso de que a venda é de impacto somente na multipropriedade, o que me parece um certo exagero. Os vendedores precisam apresentar o produto que, muitas vezes, só estará pronto em três ou quatro anos, demonstrar que ele é bom, que será importante para as férias do adquirente e sua família, transmitir valor percebido em um produto, normalmente de férias, para ser utilizado no futuro e isso demanda tempo. Considerando o conjunto legislativo envolvido, os contratos devem contemplá-lo, o que pode torná-los um pouco extensos, mas não quer dizer que não sejam de fácil compreensão. Além disso, há uma prática muito salutar nesse tipo de venda que é o que alguns chamam de 'ficha de verificação', outros de 'declarações do comprador' que é uma espécie de resumo dos principais pontos do contrato em uma ou duas páginas e que o comprador, após fazer a sua leitura a assina", explica a Advogada Márcia.

Restrições as abordagens de vendas

Grande parte dessas vendas eram realizadas com a abordagem de turistas em locais públicos de destinos como Caldas Novas (GO), Olímpia (SP). e Gramado (RS) e muitas vezes a insistência dos vendedores impactavam a experiência de quem conhecia o local. Por isso, muitas prefeituras de destinos, onde a multipropriedade é alavancada, passaram a proibir a abordagem de turistas em locais públicos. E como a abordagem impactante ainda permanece, Nestor Tissot, Prefeito da cidade de Gramado (RS) estuda uma lei para coibir a venda de cotas em parques, hotéis, comércios e restaurantes. Caio Calfat diz que a ADIT Brasil está muito preocupada com essa situação, mas que em relação à recente iniciativa do prefeito de Gramado de proibir a venda de multipropriedades dentro de hotéis e restaurantes, ele acredita que ele não tenha esse direito. "Isso porque os próprios donos desses estabelecimentos autorizaram essa prática.

Ninguém vende dentro de um restaurante ou hotel sem a anuência do proprietário. É provável, inclusive, que haja algum tipo de acordo comercial ou locação envolvida. Se a prática ocorre com o consentimento dos donos, dentro de propriedades privadas, não vejo como o poder público possa intervir dessa forma.

Mas essa é a minha opinião pessoal, não sou advogado. Caso essa proibição avance, pode sim gerar impacto no setor. Agora, proibir a atuação em locais públicos, como ruas e praças, é algo diferente. Aí, sim, o Prefeito tem autoridade, e, ao que parece, essa medida trouxe melhorias para a cidade. É verdade que ainda há casos de abordagem agressiva por parte de captadores, e isso continua sendo uma preocupação real.

Por isso, a ADIT Brasil está desenvolvendo um manual de melhores práticas para a comercialização de produtos. E esse manual está sendo construído justamente pelos próprios profissionais do setor, os comercializadores. A previsão é de que ele seja lançado ainda este ano.

Além disso, a ADIT Brasil está enviando um representante para conversar com o Prefeito de Gramado, bem como com o de Canela, que também sinalizou intenção de proibir esse tipo de atividade. A ideia é buscar uma solução menos agressiva", pondera Calfat.

Desistência do negócio e restituição dos valores pagos

Uma vez o adquirente desistindo do negócio, como fica a negociação e devolução dos valores? "O adquirente tem o direito de desistência, independente de motivo, dentro de sete dias contados da aquisição e, nesse caso, o vendedor deve devolver-lhe todos os valores pagos. Passados esses sete dias, não cabe mais direito de arrependimento e o comprador deverá se sujeitar às regras de término e penalidades previstas no contrato de aquisição. Nesse sentido, se o empreendimento decorrer de incorporação imobiliária, serão aplicadas as penalidades e prazos de devolução previstos na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo que a multa rescisória poderá chegar a 50% do valor pago, caso o empreendimento esteja com o patrimônio afetado, e 25%, caso não esteja. Quanto à devolução dos valores vai depender do que estiver previsto no contrato, obviamente observada a legislação, e a política de cada empresa. A título de exemplo, os §§ 5º. e 6°., do art. 67-A, da Lei 4.591/64 estabelecem prazo para devolução de eventuais valores remanescentes em caso de resolução contratual decorrente de inadimplemento do comprador; se o empreendimento estiver com patrimônio afetado o prazo máximo será de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, ou após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, caso não esteja. Algumas empresas, por política internas, optam por antecipar esse pagamento, promovendo a devolução quando celebrado o desfazimento, a despeito de a lei permitir que isso seja feito mais adiante. Mas eventual antecipação é política de cada empresa, porque, de rigor, ela deve respeitar as previsões contratuais, as quais não devem divergir da lei", revelou a Advogada Márcia.

E finalizando, ela lembra que: "O Judiciário, felizmente, está amadurecendo com relação ao tema e, aos poucos, entendendo melhor o que é um empreendimento com unidades em regime de multipropriedade, o que é muito bom para o mercado. Quanto às demandas, de modo geral, elas se baseiam em alegações de compradores que pretendem desfazer o contrato, muitas vezes por arrependimento extemporâneo. Nesses casos, esses compradores não querem que sejam aplicadas as penalidades contratadas, e para isso alegam "venda de impacto" ou impossibilidade de pagamento, mas há também casos de pedido de desfazimento por atraso de obras. Entretanto, o que se tem visto - e isso me parece danoso para a organização e estabilização do mercado - são ações induzidas por alguns profissionais do Direito, em clara - situação de litigância abusiva. Em outras palavras, o vendedor da fração de tempo está absolutamente adimplente com suas obrigações e é surpreendido por demandas com alegações infundadas, na busca de um desfazimento sem penalidades e com os valores a devolver corrigidos e acrescidos de juros, como se os valores até então pagos não tivessem sido destinados a construção do empreendimento, mas a uma aplicação financeira. Mas, ao que parece, apesar da morosidade, é que o Poder Judiciário está começando a tomar conhecimento desse tipo de comportamento e em alguns casos proferindo sentenças para coibir o comportamento, o que é bastante saudável para as relações entre compradores e vendedores, porque o que se espera deles é que se tenha responsabilidade e boa-fé no trato das relações jurídicas que celebram", concluiu Márcia.

InCanto Residence Club apresenta formato inédito no País

Precursora no modelo de timeshare no Brasil, a Aviva reforça sua liderança com o anúncio do InCanto

Residence Club, que apresenta um formato inédito no País: o High End Timeshare, que já gerou receita de R$18 milhões, 200% acima da meta projetada, com 82 contratos vendidos entre janeiro e fevereiro deste ano. O empreendimento que será um empreendimento vertical de timeshare, terá 208 apartamentos, segmentados em três modelos, para quatro, seis ou oito pessoas, e contará com áreas e serviços exclusivos, combinando a sofisticação de um lar com as comodidades da Costa do Sauípe. O InCanto apresenta inovações relevantes fundamentadas em estudos sobre o perfil dos consumidores. Nesse modelo, o cliente adquire uma determinada quantidade de pontos em seu pacote, que pode ser utilizada de maneira flexível, proporcionando maior liberdade para acompanhar o estilo de vida e as mudanças que ocorrem ao longo do tempo.

Essa flexibilidade no uso dos pontos acontece por meio do bank point, que permite antecipação de até 100% dos pontos do ano seguinte e possibilidade de compra e venda de pontos entre clientes. Também permite transferência para terceiros, inclusive como herança, presente ou doação. Como o uso do produto é baseado em um sistema de pontos, o cliente ainda pode utilizar os pontos para unidades nos hotéis da categoria Grand Premium dos destinos Costa do Sauípe e Rio Quente, independentemente da tipologia originalmente contratada, ampliando as possibilidades de experiência. Além do InCanto, o InCasa Private Residence Club, primeiro produto upscale da Aviva, é um projeto com 40 casas de alto padrão no Rio Quente Resorts e terá a primeira fase de 20 casas entregue em julho deste ano, junto a um Club House, que incluirá piscinas exclusivas, restaurante, spa e outros espaços privativos para clientes do InCasa. A segunda etapa está prevista para ser finalizada em 2026.

O complemento dessa matéria é o estudo elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting mostrando o Cenário da Multipropredade no Brasil será apresentado no dia 11 de junho na abertura do ADIT Share que acontece no Bourbon Cataratas em Foz do Iguaçu.

Fonte: Revista Hotéis