Hotelaria é ativo imobiliário que precisa performar todos os dias
Hotelaria como ativo imobiliário exige uma compreensão mais sofisticada do que a de outros segmentos
Quando penso em hotelaria como ativo imobiliário, parto da premissa de que hotel não é um imóvel que se valoriza apenas pela sua existência. É um ativo que precisa performar todos os dias. Se um quarto fica vazio hoje, essa diária se perde para sempre, o que é bem diferente de outros produtos imobiliários. Hotel não trabalha com a lógica do metro quadrado, como um residencial, por exemplo, que é vendido com essa métrica.
O valor de um hotel está diretamente ligado à capacidade de gerar resultado e é isso que torna a hotelaria um investimento de médio e longo prazo. Hotel precisa de tempo para consolidar marca, construir reputação, fidelizar clientes e amadurecer a operação. Um exemplo claro é o Copacabana Palace que, seguramente, vale mais hoje do que há 103 anos, quando foi inaugurado, ou do que há 50 anos, quando iniciou uma fase de declínio. Conseguiu se atualizar e manter a relevância quando foi comprado pela Orient-Express.
Três fatores são decisivos para que um hotel seja um bom ativo imobiliário. O primeiro é a localização, que, para mim, pesa mais na hotelaria do que em outros segmentos. Depois, vem o projeto que precisa ser funcional e adequado ao público. Nesse ponto, é essencial prever as particularidades que são esperadas desse tipo de estabelecimento, como ter uma área de circulação para funcionários, uma câmara fria ao lado da cozinha e próxima ao restaurante, entre outras especificidades. Em terceiro, mas não menos importante, está a operação, com papel central para cumprir o desafio de garantir a ocupação.
O Brasil enfrenta uma deficiência histórica no acesso a financiamentos específicos para a construção de hotéis. Por isso, boa parte do desenvolvimento hoteleiro, especialmente nos segmentos econômico e intermediário, acaba ocorrendo por meio da incorporação imobiliária, que começou com os flats, no passado, e hoje se concentra no modelo de condo-hotéis. Esse movimento ajuda a impulsionar o setor, mas também gera ciclos de superoferta, com empreendimentos que demoraram anos para serem absorvidos.
Isso ocorreu entre 2014 e 2016 por conta da Copa do Mundo e das Olimpíadas no Brasil e só agora o mercado começa a entrar em uma nova fase de carência. Em algumas cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro, o desempenho dos hotéis já aponta para a necessidade de novas unidades. Estamos prontos para viver um novo ciclo de produção de condo- hotéis no Brasil para atender à hotelaria econômica e no midscale.
Ao mesmo tempo, estamos acompanhando o avanço de produtos mais sofisticados, com a chegada de novas bandeiras de alto padrão e superluxo, além de complexos multiuso que associam hotel e residencial sob a mesma marca e a mesma lógica de serviço. O Rosewood, em São Paulo, é um bom exemplo disso, mas o fenômeno não se restringe à capital paulista e vem sendo observado por todo o País.
Outro movimento relevante é o surgimento de produtos mais segmentados, como hotéis integrados a vinícolas em 20 regiões já mapeadas no Brasil e dedicadas ao cultivo – desde o Vale dos Pinheiros, no Rio Grande do Sul, até Espírito Santo do Pinhal, na Serra da Mantiqueira, divisa de São Paulo e Minas Gerais. As opções vão de empreendimentos rurais até condomínios urbanos atrelados à produção de vinhos e azeites que têm a hotelaria como importante componente de sucesso.
Projetos de senior living também têm ganhado relevância, com desenvolvimento acelerado nos últimos três anos. Eles têm atraído a atenção das redes porque há um gargalo na operação que exige uma combinação de administração hoteleira, condominial e hospitalar. O modelo atende a uma demanda atual relacionada ao envelhecimento da população, o que não se pensava anos atrás.
Esses novos formatos refletem mudanças de comportamento, transformações demográficas e a busca crescente por experiências mais completas e personalizadas que tende a ganhar cada vez mais força nos segmentos de luxo e superluxo, enquanto o segmento econômico e o midscale seguem mais atrelados às padronizações que reduzem erros de concepção e melhoram a eficiência operacional.
Nos próximos anos, a inteligência artificial deve provocar uma mudança comparável àquela que vivemos na passagem do analógico para o digital. Ainda não dá para saber exatamente qual será o impacto sobre hábitos, valores e formas de consumir, mas já se sabe que a transformação será profunda e inevitável.
Apesar da imprevisibilidade, arrisco dizer que, depois desse primeiro momento de entusiasmo com a inteligência artificial, é bem provável que o retorno às origens seja valorizado, com oferta de contato com a natureza e experiências mais autênticas. A tecnologia deve permear os produtos do futuro, mas a conexão humana e territorial deve se tornar um diferencial cada vez mais importante.
No fim, hotelaria como ativo imobiliário exige uma compreensão mais sofisticada do que a de outros segmentos. Não basta construir. É preciso operar bem, ter estratégia, respeitar a vocação do produto e entender que, nesse mercado, valor não se mede apenas em metros quadrados. Ele se constrói diariamente.
Fonte: Estadão